別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須烏山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 5-2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３ ｢中央１－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗・事務所が 建ち並ぶ中心部の商 業地域 東11.5m県道 水道、下水 烏山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 烏山駅北方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧烏山町地区中心部の既成商業地域である。過疎化と高齢化が進行している地域であるため、商業地の需要は小 さく、改善の見込は少ない。地価については当該事情を反映して、下落傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那須烏山市を中心に、周辺市町の商業地域及び商住混在地域を含む圏域である。地縁的な繋がりの強い地 域であるため、地元の個人事業者や小規模法人が需要の中心であり、圏外需要はかなり小さい。中心部の商業地域であ るが、高齢化と過疎化の影響を反映して空店舗も増加しており、地元購買率は低い。特に商業地域は取引は少なく、需 要の中心となる価格帯は見出せない状況であるが、目安としては６００万円から１，０００万円未満と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は取引件数の少ない商業地域であるが、対象不動産周辺の事例を複数採用することができた。比準の過 程も再吟味したが、一事例画地規模が過小なものはあったが、規範性の高い事例も多く、信頼度は高いと思料した。な お、自用の店舗が中心で、テナント物件はほとんど見られない地域の特性に鑑みて、収益価格は試算しなかった。よっ て、信頼性の高い比準価格を採用し、更に前年公示価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率共に県平均よりかな り高く、過疎化が進んでいる。令和２年の土 地取引件数は若干減少したものの、取引面積 は増加した。 旧烏山町地区中心部の既成商業地域であり、 特段の変化はない。郊外の店舗に顧客が流出 し、閉店も多く商業地域としての衰退化は進 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％