別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須烏山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９ ｢金井１－１－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 烏山 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 烏山駅北西方 860m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の既成住宅地域で、近年新たな土地利用は見られないことから、今後も現状維持的に推移することが見込 まれる。過疎化や高齢化等の衰退傾向の中で地価は下落が避けられない状況にあり、底値が見えにくい。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の住宅地域。主な需要者は地縁的な選好性を有する一次取得者層であるが、雇用の受け皿が少ない当 市においては市外へ流出も常態化している。また、新規分譲等の供給はほとんど見られないことから、需要の中心とな る地域は見い出しにくく、市郊外部に点在する既成の分譲地についても価格は値崩れしている。このような状況から中 心となる価格帯は把握しにくいが、土地総額で概ね５００万円以下程度まで落ち込んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用することを目的と するものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準価格を求め るにあたっては、市内の類似事例を採用しており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって、比準価 格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [101.0] 100 [ 72.8] [105.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行により、不動産市場 は需給ともに弱い動きが続く。新型コロナの 市場への影響は限定的と推察されるが地価下 落は避け難い。 地域要因に格別の変動はない。中心部に近い 住宅地域であるが、街路条件や地勢が劣るこ とから、新規需要はほとんどなく土地利用は 硬直化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％