別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 那須烏山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市小倉字台畑１１００番３６ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い丘 陵地の住宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 鴻野山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 鴻野山駅南東方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地を開発した分譲住宅地域だが、周囲には未分譲の区画が見受けられ、地域内には空き家も増えてきている など、地域的に停滞しており、今後も地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那須烏山市及び周辺市町に属する住宅地域。需要者の中心は市内在住者であり、圏域外からの流入は少 ない。需要は郊外の分譲地に集中しているが、当該地域は開発されてからかなり経過しており、都市部への回帰傾向等 の影響を受け、需要はかなり弱っている。取引の中心は土地のみで４００万円前後、新築戸建に関しては、近年では、 当該住宅団地内ではほとんど見られない。取引は中古建物付売買が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は丘陵地の住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず 、比準価格を中心として、郊外の住宅団地という当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市場動向、海外経済の 日本への影響、消費税率引上げ後の個人消費や景気動向、新型コロナウイルス変異株の地域への影響等も十分検討し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那須烏山市は人口減少率、高齢化率共に県内 でも高い水準で、過疎化の進行も止まらない 状況であり、地価は引き続き下落基調にある 。 住宅地として成熟した地域環境下にあるが、 空き家の増加及び売れ残り物件も多く見られ るなど、懸念材料もあり、地価は未だ下落傾 向が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％