鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さくら 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｃ -25	さくら市		底地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公１Ｃ -34	さくら市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南11m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｃ -74	さくら市		建付地	（　）	不整形	南東10m市道、北東6m、二方路		（都）近商 (90,200)
d	Ｒ０４公１Ｊ -62	さくら市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、北7.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 12,103) 12,103	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	16,041	100 [ 58.7]	27,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 9,632	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.1]	14,632	100 [ 53.9]	27,147		27,100
c	(　 ) 30,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 83.6]	48,329	100 [ 169.0]	28,597		28,600
d	(　 ) 15,533	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 60.6]	25,401	100 [ 92.2]	27,550		27,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -25.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -39.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,700 円／㎡]

さくら 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,032,380	378,636	1,653,744	1,569,600	84,144	（　0.9734） 81,906	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,671,551 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さくら 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	5.8 m x 27.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し　２Ｆ住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,458	102,060	3.0	306,180
							1.0	102,060
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,095	76,650	1.0	76,650
							1.0	76,650
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		178,710		382,830
								178,710

⑨年額支払賃料	178,710 円　×　12ヶ月　＝　 2,144,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,144,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,972,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,830 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,032,380 円　　　　（　 13,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-24	1,896 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,502 円/㎡　月額支払賃料（　 1,458 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-25	1,018 ( 988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,500
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さくら 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,200 円	21,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,336 円	2,144,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,400 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 378,636 円　（　　　　　　 2,427 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,569,600 円（　　　　　 10,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,032,380 円
②総費用	378,636 円
③純収益　①－②	1,653,744 円
④建物等に帰属する純収益	1,569,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,671,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さくら 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さくら 5-2

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　森田　信也

TEL.

鑑定評価額

4,270,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が多い既成商業地域	東10m県道	水道、下水	氏家 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

氏家駅北東方

8.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当市喜連川地区の旧来の商店街であり、老朽又は閉鎖店舗が少なくない。当地区の過疎化・高齢化や、顧客の路
線商業地への流出により商況は厳しく、地価水準も弱含みの状況が続くものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市及び周辺市町の商業地・住商混在地一円の圏域。需要者は概ね地元の個人事業主や中小法人であり、
圏外からの流入は殆ど無い。上記及び下記のような状況で顧客の減少が進み、加えてコロナ禍もあり既成の商業地域の
商況は厳しい。よって需給とも低調であるため、取引価格帯を表示することは困難であるが、広域的見地から単価を推
定すれば㎡当り２万～３万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記２価格を得たが、比準価格と比較して収益価格が低く試算された。これは高度利用されない地域であり使用容積率
が低いこと並びに賃貸市場が小さいため賃料水準が低めなこと等によるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益
性も考慮したものである。以上より本件では両価格の特性及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた
上で、実証性に優る比準価格を中心に収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,100 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[125.2]

[100.0]
100

27,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市全体の人口も微減の局面に入った。特に
当該喜連川地区では過疎化・高齢化が進んで
いる。

背後地の人口減少、大中規模店舗や他地域の
顧客流出により衰退傾向にあり、地価水準も
下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さくら 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｊ -62	さくら市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、北7.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ０４公１Ｃ -74	さくら市		建付地	（　）	不整形	南東10m市道、北東6m、二方路		（都）近商 (90,200)
c	Ｒ０４公１Ｆ -23	矢板市		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,533	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 60.6]	25,401	100 [ 92.1]	27,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 30,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 83.6]	48,329	100 [ 173.3]	27,887		27,900
c	(　 ) 21,872	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	21,916	100 [ 79.6]	27,533		27,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -39.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +59.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,700 円／㎡]

さくら 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,035,561	397,736	1,637,825	1,555,200	82,625	（　0.9734） 80,427	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,641,367 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さくら 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	5.8 m x 27.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,457	101,990	3.0	305,970
							1.0	101,990
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,100	77,000	1.0	77,000
							1.0	77,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		178,990		382,970
								178,990

⑨年額支払賃料	178,990 円　×　12ヶ月　＝　 2,147,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,147,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,976,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,990 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,035,561 円　　　　（　 13,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｎ（賃）　　　　-64	1,822 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,502 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-24	1,896 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	1,509
c	Ｒ０４公１Ｂ（賃）　　　　-21	1,576 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,495

さくら 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,436 円	2,147,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,736 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,555,200 円（　　　　　 9,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,035,561 円
②総費用	397,736 円
③純収益　①－②	1,637,825 円
④建物等に帰属する純収益	1,555,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,641,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）