別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さくら -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さくら -4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さくら市葛城字左門沢２２０６番３ ②地積 　(㎡) 542   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道 氏家 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 氏家駅北東方 7.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　喜連川地区の郊外部に位置する集落地域であり、格別の変動要因はないので当分の間、現状を維持するものと 予測する。郊外部の集落では需給共に少なく、地価は他住宅地との競合及び選別化等により未だ弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、当市及びその周辺市町の集落地域一円を圏域とする。需要者は、地縁的選好性を有する個人が殆どで あり、同一需給圏外からの転入者は僅少である。当該地域は、市街地中心部からの接近性が劣り戸建住宅等が散在する 集落地域であり、需給は新規の民間分譲地等に集中しており、選別化傾向から需要は未だ弱含みである。取引規模がま ちまちで市場の中心価格帯の把握は困難であるが、１㎡当たり１万円台前半が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は、さくら市及び隣接する矢板市内の集落地域において類似性を有する住宅地の取引事例に適正な補修正を施して おり、当該集落地内住宅地の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。よって、本件においては、 説得力を有する比準価格を採用し、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　インフレ圧力が強く感染再拡大の懸念から 消費回復の勢いが弱い中、新規開発分譲等に よる宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別 化が進んでいる。 　当該地域に格別の変動要因はないが、喜連 川地区郊外の集落地域であり、選別化等の影 響を受け、地価は依然として弱含みで推移し ている。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％