別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さくら -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さくら -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さくら市喜連川字松並３５６０番外 ②地積 　(㎡) 657   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 氏家 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 氏家駅　北東方 8.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧喜連川町中心部付近、幹線県道背後の在来の住宅地域で、街並みが古く地区計画もないことから、地価は弱含 みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧喜連川町を中心とするさくら市及びその周辺市町に散在する在来の住宅地域一円の圏域である。典型 的需要者は、喜連川地区に地縁的選好性を有する個人が考えられるが、同地区は、平成２７年～令和２年の５年間で約 ７．４％の人口減で、氏家地区の２．８％の増加と対照的であり、高齢化率も高い。取引も殆ど見受けられず、需要は 弱含みのため中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧喜連川町中心市街地に近接する既存の住宅地域で、後記のとおり収益還元法及び原価法は適用していな い。市場参加者は地縁性を有する個人のため、居住の快適性、旧氏家町・大田原市等への通勤利便性を重視し、取引市 場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優 る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.0] [102.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県内の住宅投資は、戸建・分譲はプラス であるが、賃貸がマイナスで総じて弱含みで あり、地域による選別化が進行している。 旧喜連川町地区は、地域要因に格別の変動は なく、利便性に優る旧氏家町、特にＪＲ氏家 駅周辺地域との選別化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％