別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さくら -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さくら -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さくら市上野字上野１４３番１６外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 が見られる郊外の住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 氏家 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 氏家駅東方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にあって一般住宅・農家住宅のほかアパートも散見される等比較的集落的まとまりを見せているが、特段の 状況変化はなく、しばらくは現状維持的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の住宅地域一円の圏域。主な需要者は圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得者で、 圏外からの流入は一部にとどまる。市場での需給は新規の中小規模分譲地や区画整理地に集まっており、既存の住宅地 域では選別が厳しくなっている。市場規模が小さいため中心となる取引価格帯の表示は難しいが、広域的見地から推定 するなら土地物件で３．３㎡当り６万～７万円程度。一方新築戸建物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から、市場で想定される取引は自宅等、自用 目的に係る物件が大半である。取引事例比較法にて採用した事例は市内広域の４件で、これら以外の事例も併せ重ねて 検討している。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例 に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 57.2] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口も微減の局面に入った。高齢化率 は県内では低位。１０月迄の新設住宅着工は 前年度比微減のペース。 地域の状況に特に変動はないが、比較的古く からの集落であり、新興の地域との競争に劣 る傾向にある。 当要因に変動はないが、総額が若干嵩む。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％