別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須塩原 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市塩原字古町７３８番外 ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 河川保全区域 土砂災害警戒区域 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、旅館等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 西8.5m市道 水道、下水 西那須野 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街の商業地域であり、コ ロナ禍により観光客大幅減。 先行きも不透明。 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 西那須野駅北西方 21.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 河川保全区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 塩原温泉街の商業地域であり、コロナ禍により観光客数は大きく減少。令和３年は入込数、宿泊数ともに回復傾 向だが、コロナ禍以前の水準には遠く及ばない状況。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は那須塩原市を中心とした栃木県北部において、商業系の用途に供されている圏域と判断した。需要者の 中心は地縁的選好性を有する個人事業者及び中小事業法人等であるが、ホテル用地については圏外からの需要も見られ る。コロナ禍により激減した観光客は、回復傾向にあるものの、コロナ禍以前の状況には程遠く、厳しい状況が続いて いる。取引規模が区々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は、収益性を重視する商業地にあるものの、自用の店舗兼住宅や温泉旅館等を中心とした塩原温泉街にあ り、繁華性も低く、事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法が適用できなかった。また、既成商業地であ るため原価法も適用できなかった。したがって、本件では実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那須塩原市の人口は微減傾向が続いている。 景気はコロナ禍の影響で弱含みの状況、不動 産の取引件数は減少、地価は下落傾向が続い ている。 温泉街の土地需要は非常に低迷しており、観 光客数も震災前水準を回復できていないとこ ろにコロナ禍により大打撃を受け、先行き不 透明な状況。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％