別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須塩原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市関谷字街道東１２２８番４ ②地積 　(㎡) 331   (         32)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道、下水 西那須野 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 西那須野駅北西方 10.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 関谷地区の古い住宅地域で、地域要因に格別な変動はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。隣 接する区画整理地等との競合・選別化等により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は那須塩原市郊外部を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は那須塩原市に居住又は通勤する一次取 得者層であるが、別荘地等としての利用を目的とする首都圏等からの転入者需要も認められる。住宅需給は供給過多な 状況で、当該地域は約４０年前に開発・分譲された住宅地域であるため、需要者の相対的な選好性も低い。取引の中心 となる価格帯は、取引件数が極めて少なく、画地規模も区々であることから把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定 する。比準価格は、那須塩原市郊外の住宅地域に所在し、周辺環境の類似する取引事例を収集・選択し、適正な補修正 を施しており、当該地域の市場性を反映して実証的意義の高い説得力を有する価格である。したがって、本件において は、説得力を有する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那須塩原市の人口は微減傾向が続いている。 景気はコロナ禍の影響で弱含みの状況、不動 産の取引件数は減少、地価は下落傾向が続い ている。 関谷地区の既存住宅地域であり、周辺には空 地等も残る。郊外の新規分譲地、隣接する区 画整理地等との選別化等により、需要の低迷 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％