別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須塩原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 -4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　仁保　謙二   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市清住町９４番１７０外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南4.2m市道 水道、下水 黒磯 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 黒磯駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 街路の狭い街並みの地域で、地域要因に特別な変化はなく、当面現状を維持しつつ、新興市街地等との選別化か ら、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧黒磯市と那須町である。乗用車利用が多い圏域で、方面別に弱い地縁的選好性が認められる。需要 者の中心は圏域内居住者で、それ以外は少ない。黒磯駅を中心とする成熟した圏域で需給動向は比較的安定しているが 、市街地中心への回帰現象や選別化の傾向が見られる。新型コロナウイルス感染症の影響で厳しい状況だが、一戸建建 売住宅の総額は２，０００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述宅地－３の理由により、収益価格と積算価格を求めなかったが、比準価格は比較可能な同種宅地の取引事例に適切 な補修正を施したものなので、実証的意義が高い。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連に留意し、更に市場 特性を反映した複数の鑑定評価手法の適用を原則とする不動産鑑定評価基準の立場から再検討して、鑑定評価額を上記 の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に持ち直しの動きが見られるが、那須塩 原市平均の地価動向も同様の傾向を見せてい る。今後の景気や地価動向は不透明である。 那須塩原駅周辺との選別化が進行している。 近隣地域に特別の変化は無く、地価は弱含み である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％