別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 矢板 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢板 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 矢板市中字冨士山６０６番１２０ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な分譲住 宅地域 南東6m道路 水道、ガス 矢板 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ道路 交通 施設 矢板駅北東方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は丘陵地の戸建分譲住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は区画整理 地内宅地等との競合により郊外部の分譲地の需要がやや弱く下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢板市郊外部の住宅地域である。需要者の中心は矢板市内の居住者又周辺市町へ通勤する一次取得者層で ある。対象標準地周辺の矢板駅東側地域においては土地区画整理事業の施行等による新規分譲地が多く見られ、供給は 比較的多く競合物件が多い。近隣地域は丘陵地の分譲地であることもあって、取引は低調である。団地外縁部等におい て低位の取引も見受けられるが、需要の中心は土地３５０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵地の分譲住宅地域で、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、 居住の快適性を重視する地域性等により一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格のみの試算 となった。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 75.7] [104.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染再拡大の懸念はあ るものの、感染症対策等もあって徐々にでは あるが個人消費や設備投資は回復する傾向に ある。 郊外部の丘陵地に位置する大規模戸建分譲地 で、住宅が建ち並ぶ街区もあるが、一部に未 利用地も残る状況にあり地価はやや下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％