別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 矢板 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢板 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 矢板市上町１４８５番６ ｢上町１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 矢板 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 矢板駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市勢が停滞傾向にあり、地域の利便性が低下していくものと思われる。地価は、下落傾向で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、矢板市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は、矢板市及び周辺市町に居住する一次取得者が中心で ある。矢板駅東地区や木幡地区等の土地区画整理が行われた住環境が良好な住宅地域に需要が吸収されており、旧来か らの既成住宅地域の需要は弱い状況にある。市場での中心となる価格帯は、土地で６００万円～１，０００万円前後、 新築戸建で２，５００万円～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であり収益目的の取引も見られず、収益性が価格形成に及ぼす影響が乏しい地域であることから、収 益還元法の適用は行わなかった。自用目的の取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の 説得力は高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、前年公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナワクチン接種や感染症対策等の効 果により、社会経済活動の正常化が進み、地 価に対して好影響が及ぶことが予想される。 地域要因に大きな変動は見られないが、需要 が弱い状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％