鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｆ -15	大田原市		建付地	（　）	長方形	西6.5m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)
b	Ｒ０４公１Ｌ -43	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｌ -46	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	Ｒ０４公１Ｌ -52	大田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、北東10m、南東10m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	Ｒ０４公１Ｎ -56	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,397	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,729	100 [ 110.1]	25,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 22,430	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,097	100 [ 87.9]	25,139		25,600
c	(　 ) 15,387	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.6]	23,691	100 [ 94.1]	25,176		25,700
d	(　 ) 25,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	24,503	100 [ 96.7]	25,339		25,800
e	(　 ) 31,347	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	30,943	100 [ 122.9]	25,177		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.3
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.5
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

大田原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,751,553	359,106	1,392,447	1,291,640	100,807	（　0.9741） 98,196	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,089,277 円　　　　（　 9,670 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり５６㎡のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	1,345	75,320	1.0	75,320
							1.0	75,320
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	1,371	76,776	1.0	76,776
							1.0	76,776
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		152,096		152,096
								152,096

⑨年額支払賃料	152,096 円　×　12ヶ月　＝　 1,825,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,825,152 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,679,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	152,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 71,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,751,553 円　　　　（　 8,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,403 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-8	1,182 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.6]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	1,404
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-9	1,554 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.2]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,403

大田原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,400 円	19,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,006 円	1,825,152　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 359,106 円　（　　　　　　 1,663 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,291,640 円（　　　　　 5,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,751,553 円
②総費用	359,106 円
③純収益　①－②	1,392,447 円
④建物等に帰属する純収益	1,291,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,089,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,670 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田原 -3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　小岩　圭一

TEL.

鑑定評価額

5,550,000 円

１㎡当たりの価格

25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田原市紫塚３丁目２６５３番２１				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅に混じってアパートも見られる住宅地域	西6.5m市道	水道、下水	西那須野 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

西那須野駅南東方

3.4km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の戸建住宅等を中心とする市街地北部の既成住宅地域である。近年商業施設への利便性を高めつつあるが、
地域要因に格別の変動はない。今後も現状の住環境を維持し、地価は若干の下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状（台形）　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね大田原市を中心に隣接する那須塩原市南部を含んだ市街地及びその外縁部の住宅地域の圏域。需要者
の中心は大田原市及び隣接市の居住者及び通勤者等の一次取得者である。市街地近郊や郊外部の価格競争力や居住環境
に優る新興小規模分譲地等との競合は著しく、当該地域を含む既成住宅地域に対する需要はやや弱含みである。土地は
面積２００～３００㎡で５百万円～１千万円程度、新築の戸建物件は２千５百万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市街地及びその外縁部の住宅地域に存し、自用目的と認められる取引事例を採用しており、市場の実態を
反映した実証性の高い価格である。収益価格は、対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾
向が強い地域に存することに加え、供給過剰で需要が停滞している賃貸市場の影響から低位に試算された。本件では、
収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,900 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[113.0]

[102.0]
100

25,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不透明な状況が長びくなか、
市の総人口や生産年齢人口は依然減少傾向に
あり、不動産市場は弱含みで推移している。

比較的利便性の良好な既成住宅地域として地
域要因に変動は見られないが、周辺における
新興住宅地等との競合により、従来より選好
性はやや弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ａ -62	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、中間画地		（都） (60,200)
b	Ｒ０４公１Ｉ -51	那須塩原市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｆ -16	大田原市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、北東6.2m、準角地		（都）１低専 (50,60)
d	Ｒ０４公１Ｊ -45	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	25,095	100 [ 96.0]	26,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 25,866	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,308	100 [ 101.0]	25,057		25,600
c	(　 ) 24,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,376	100 [ 100.0]	24,376		24,900
d	(　 ) 20,675	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	19,840	100 [ 77.6]	25,567		26,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

大田原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,767,563	379,511	1,388,052	1,285,050	103,002	（　0.9741） 100,334	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,134,766 円　　　　（　 9,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	57.96	ＬＳ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ４戸、平均専有面積２８．９８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.96	100.0	57.96	1,340	77,666	1.0	77,666
							1.0	77,666
2～ 2	住宅	57.96	100.0	57.96	1,367	79,231	1.0	79,231
							1.0	79,231
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		156,897		156,897
								156,897

⑨年額支払賃料	156,897 円　×　12ヶ月　＝　 1,882,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,882,764 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,694,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,897 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 156,897 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 71,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,767,563 円　　　　（　 8,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ａ（賃）　　　　-3	1,314 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,398 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,370
c	Ｒ０４公１Ａ（賃）　　　　-2	1,286 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,369

大田原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500 円	19,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,311 円	1,882,764　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,000 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 379,511 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,285,050 円（　　　　　 5,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,767,563 円
②総費用	379,511 円
③純収益　①－②	1,388,052 円
④建物等に帰属する純収益	1,285,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,134,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,880 円／㎡）