鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｊ -45	大田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)
b	Ｒ０４公１Ｌ -43	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｌ -46	大田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	Ｒ０４公１Ｌ -52	大田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、北東10m、南東10m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	Ｒ０４公１Ｌ -114	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,675	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	19,840	100 [ 70.1]	28,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 22,430	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,097	100 [ 77.5]	28,512		28,800
c	(　 ) 15,387	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.6]	23,691	100 [ 83.5]	28,372		28,700
d	(　 ) 25,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	24,503	100 [ 85.9]	28,525		28,800
e	(　 ) 25,674	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	24,378	100 [ 85.7]	28,446		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.5
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

大田原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な資料を採集できなかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,929,846	810,899	3,118,947	2,952,320	166,627	（　0.9741） 162,311	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,453,426 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	128.00	ＬＳ2	256.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート、支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	100.0	128.00	1,319	168,832	1.0	168,832
							1.0	168,832
2～ 2	住宅	128.00	100.0	128.00	1,347	172,416	1.0	172,416
							1.0	172,416
～

～

～

計		256.00	100.0	256.00		341,248		341,248
								341,248

⑨年額支払賃料	341,248 円　×　12ヶ月　＝　 4,094,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,094,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,767,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,248 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 341,248 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,329 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,929,846 円　　　　（　 11,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-9	1,554 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.5]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	1,375
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-10	1,490 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.4]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	1,376

大田原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,200 円	44,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	163,799 円	4,094,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,400 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 810,899 円　（　　　　　　 2,472 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,952,320 円（　　　　　 9,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,929,846 円
②総費用	810,899 円
③純収益　①－②	3,118,947 円
④建物等に帰属する純収益	2,952,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	166,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,453,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田原 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田原 -1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　茂垣　雅徳

TEL.

鑑定評価額

9,410,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田原市住吉町１丁目２５１０番６１｢住吉町１－８－１７｣				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に店舗兼住宅が混在する住宅地域	北東6.5m市道	水道、下水	西那須野 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

西那須野駅南東方

3.7km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は一般住宅と店舗兼住宅等が混在する地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水
準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田原市及び那須塩原市南東部（旧西那須野町東部）の住宅地域。需要者の中心は大田原市内の居住者又
は通勤する一次取得者が大半を占める。市街地中心部の既成住宅地域で、利便性が高いものの、郊外部の戸建分譲地と
の比較において割高感があり、需要は低位で推移している。土地は１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万
円～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は大田原市の既成市街地中心部の住宅地域で、収益性よりも居住の快適性を重視する地域の特性を有している。
アパートもやや見受けられるものの、自用の低層住宅が取引の中心である。よって、価格決定に際しては、地域の特性
・取引の実態を踏まえて単価と総額の関連の適否等を踏まえ、収益価格を参考に止め、比準価格を採用して鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田原 -8                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     28,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの感染再拡大の懸念はあ
るものの、感染症対策等もあって徐々にでは
あるが個人消費や設備投資は回復する傾向に
ある。

既成市街地内の住宅地域であり、郊外部の分
譲地との競合等により地価はやや下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

大田原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｆ -15	大田原市		建付地	（　）	長方形	西6.5m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)
b	Ｒ０４公１Ａ -44	大田原市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、南5m、角地		（都） (70,200)
c	Ｒ０４公１Ｆ -16	大田原市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、北東6.2m、準角地		（都）１低専 (50,60)
d	Ｒ０４公１Ｆ -14	大田原市		建付地	（　）	長方形	南東6m道路、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,397	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,729	100 [ 92.9]	29,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 22,272	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	22,051	100 [ 81.3]	27,123		27,400
c	(　 ) 24,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,376	100 [ 87.0]	28,018		28,300
d	(　 ) 26,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	25,603	100 [ 89.1]	28,735		29,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

大田原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,272,473	872,780	3,399,693	3,224,580	175,113	（　0.9731） 170,402	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,625,574 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ６戸、平均専有面積約４７㎡、家賃に駐車場１台含む

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,312	183,680	1.0	183,680
							1.0	183,680
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,338	187,320	1.0	187,320
							1.0	187,320
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		371,000		371,000
								371,000

⑨年額支払賃料	371,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,452,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,452,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,095,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	371,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 371,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,272,473 円　　　　（　 13,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-9	1,554 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.5]	100 [115.0]	1,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,369 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｆ（賃）　　　　-77	1,498 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	1,268
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-7	1,367 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,424

大田原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,800 円	48,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,080 円	4,452,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,600 円	48,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,780 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,224,580 円（　　　　　 9,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,272,473 円
②総費用	872,780 円
③純収益　①－②	3,399,693 円
④建物等に帰属する純収益	3,224,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,625,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）