別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -17 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市中字間木堀山２５９番２外 ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に混じって 事業所も見られる住 宅地域 西5.5m市道 水道 寺内 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 寺内駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業団地の西側に位置しており、調整区域としては宅地化の影響は強いが、市街化調整区域であるため行政的条 件の規制から、地域要因の変化はほぼない。地価については若干弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市内の市街化調整区域にある住宅地域と判断した。開発の規制が厳しい調整区域であることから、需 要者は地縁的選好性を持つ個人が中心であり、外部からの転入者の需要はほとんど見られない。市街化区域の宅地と比 べ、大規模な農家住宅もあれば、中小規模の分家住宅等もあり、多様であるため標準的な取引の特定は困難である。よ って、取引の中心価格帯を見いだすことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域ではあるが、市街化区域に近接し、工業団地の背後に位置していることから事業用物件も多少混在して いる。しかしながら、そのほとんどが自用の物件であり賃貸用不動産は見られないので、収益還元法は非適用とした。 比準価格は、やや広範囲からの事例の採用となっているものの、真岡市内の実際の取引に基づいており、その説得力は 強い。よって、市場特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均水準より低め である。令和２年は取引件数、取引面積共に かなり減少し、建築着工数はやや低迷気味で ある。 開発の制限が強い市街化調整区域であるため 、市街化区域に隣接してはいるものの、地域 要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％