別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -13 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市物井字桜町７３番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する地域 南東8.5m市道 下水 寺内 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ　市道 交通 施設 寺内駅　東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地からやや距離がある農家集落地域で、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。宅 地の売買希望は殆どなく、今後の地価動向も大きな変化はないものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は真岡市、及び近接市町の農村地帯の住宅地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心で 、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者も散見されるが少数である。近隣地域付近は旧来からの農家集落地域 で、不動産の需要は乏しいが、供給も極めて少なく、新型コロナ流行の影響も軽微で、需給関係は概ね均衡している。 取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家集落地域で、周辺にアパート等の賃貸物件は見受けられず、更に、新たに建設することも困 難なため、収益価格は試算しなかった。よって、土地取引に於いて賃貸収入に基づく収益性は殆ど考慮されない地域で あるため、一定の規範性を有する複数の取引事例より求めた比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し 、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地から離れた農家集地域落では農業従事 者の減少により、人口流出が続き、過疎化・ 高齢化が進行している。 旧来からの集落地域で、地域要因に大きな変 化はなく、宅地の売買希望も殆どなく、地価 動向にも変化は見受けられない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％