鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

真岡 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｂ -13	真岡市		更地	（　）	台形	北3.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｒ０４公３Ｊ -79	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０４公３Ｊ -57	真岡市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｂ -15	真岡市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４公３Ｆ -18	真岡市		底地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,857	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.4]	18,686	100 [ 102.8]	18,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	19,100
b	(　 ) 24,658	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,387	100 [ 132.3]	18,433		19,400
c	(　 ) 25,482	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,932	100 [ 136.0]	18,332		19,200
d	(　 ) 24,476	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,684	100 [ 129.2]	18,331		19,200
e	(　 12,983) 21,638	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,598	100 [ 101.9]	20,214		21,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200 円／㎡]

真岡 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,977,936	420,142	1,557,794	1,489,340	68,454	（　0.9741） 66,681	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,418,745 円　　　　（　 6,420 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	11.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積３７㎡（戸数４戸）。駐車場料金を含む。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	1,149	85,026	1.0	85,026
							1.0	85,026
～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,172	86,728	1.0	86,728
							1.0	86,728
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		171,754		171,754
								171,754

⑨年額支払賃料	171,754 円　×　12ヶ月　＝　 2,061,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,061,048 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,896,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	171,754 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 171,754 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,192 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,977,936 円　　　　（　 8,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-21	1,195 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	1,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,199 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-20	1,185 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,142
c	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-24	1,263 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,215

真岡 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,400 円	22,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,442 円	2,061,048　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 420,142 円　（　　　　　　 1,901 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,489,340 円（　　　　　 6,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,977,936 円
②総費用	420,142 円
③純収益　①－②	1,557,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,489,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,418,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,420 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
真岡 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真岡 -12

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　阪上　真佐彦

TEL.

鑑定評価額

4,270,000 円

１㎡当たりの価格

19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真岡市久下田字西木戸４８６番１６				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多い小学校に隣接する住宅地域	南6m市道	水道、下水	久下田 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

久下田駅南西方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

久下田駅周辺の既成住宅地域である。住宅地域としてはほぼ成熟しており、変動要因は見られない。地価につい
ては、真岡市内でも外部からの転入者が少ない地域のため、需要は小さく、弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久下田駅周辺を中心に、真岡市の郊外部を含んだ住宅地域である。久下田駅周辺は外部からの転入者が少
ないことから、真岡市の中でも需要は小さい。したがって対象不動産の存する地域の需要も減退しており、周辺には新
築の戸建住宅付の物件はあまりない。需要の中心価格帯は、土地が２００㎡から２５０㎡程度で４００万円から５００
万円位といったところである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の少ない久下田駅周辺であるが、採用事例は全て対象不動産周辺のものであり、比準価格は信頼できる試算価格で
ある。収益価格については、賃貸市場が未成熟であるため非常に低く試算されたものと思料した。対象不動産が居住の
快適性を重視する住宅地域に存しており、且つ賃貸市場も未成熟な地域であることに鑑み、市場性を適切に反映した比
準価格をもって鑑定評価額と決定した。なお、当該価格は代表標準地の規準価格とも均衡しており妥当と判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　真岡 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[105.0]

100
[180.1]

[105.0]
100

19,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率や高齢化率は県平均水準より低め
である。令和２年は取引件数、取引面積共に
かなり減少し、建築着工数はやや低迷気味で
ある。

既成の住宅地域であり、地域的な変化はほと
んどない。久下田駅周辺地区の不動産需要は
停滞しており、地価は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

真岡 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｊ -79	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ｂ -13	真岡市		更地	（　）	台形	北3.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ０４公３Ｂ -15	真岡市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｆ -18	真岡市		底地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,658	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,387	100 [ 131.3]	18,573	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 16,857	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.4]	18,686	100 [ 103.7]	18,019		18,900
c	(　 ) 24,476	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,684	100 [ 127.2]	18,619		19,500
d	(　 12,983) 21,638	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,598	100 [ 107.9]	19,090		20,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300 円／㎡]

真岡 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,210,354	479,692	1,730,662	1,659,200	71,462	（　0.9741） 69,611	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,481,085 円　　　　（　 6,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	11.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡。駐車場スペース確保のため想定建物の使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,178	94,240	1.0	94,240
							1.0	94,240
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,202	96,160	1.0	96,160
							1.0	96,160
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		190,400		190,400
								190,400

⑨年額支払賃料	190,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,284,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,147,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,210,354 円　　　　（　 10,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｆ（賃）　　　　-18	1,133 ( 1,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,212 円/㎡　月額支払賃料（　 1,178 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-20	1,185 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,209
c	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-25	1,185 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,222

真岡 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	24,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,392 円	2,284,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,400 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 479,692 円　（　　　　　　 2,171 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0740 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,659,200 円（　　　　　 7,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,210,354 円
②総費用	479,692 円
③純収益　①－②	1,730,662 円
④建物等に帰属する純収益	1,659,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	69,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,481,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,700 円／㎡）