別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -10 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市八木岡字鬼越２０４番１９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6.5m道路 水道、ガス、下水 真岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ道路 交通 施設 真岡駅　南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ郊外の分譲地で、当分は現状で推移すると思われる。新規の競合物件と比較して選別化に よる選好性が劣ってきており、住宅地としての相対的な価値の低下が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は真岡市の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入は少ない 。市内では住宅地需要は比較的多いが、供給も多く、地域的に選好性がやや劣り、また、新型コロナ流行の影響が弱ま ったものの続いており、需給関係は需要が弱い。需要の中心は土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅の取 引は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２１００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等が散見される地域であるが、第一種低層住居専用地域で容積率が低く、アパート等は大規模画地でないと 建設が困難であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は 極めて少なく、土地の収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標 準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [129.0] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真岡市では工場等は増えているが、人口は減 少傾向で、新型コロナ流行による全国的な経 済活動の落込みの影響も弱まっているが残っ ている。 戸建住宅等が建ち並ぶ郊外の分譲地であり、 地域要因に大きな変化はないが、新規の競合 物件に押され、相対的な価値が低下している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％