別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市石島字上城８０２番１２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか併用 住宅も見られる住宅 地域 西5.6m市道 水道、下水 久下田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 久下田駅北西方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 久下田駅周辺の店舗も混在する住宅地域である。商業系の地域としては衰退化しており、徐々に住宅地域として 純化していくものと思われる。地価についても需要の小さい地域なので、下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久下田駅周辺を中心とした真岡市内の住宅地域である。駅にも近く個人商店が主体の小規模店舗が混在し ている地域であるが、商業地としての需要はほとんどない。したがって住居系の需要が主体となるが、地縁的な繋がり のない外部からの転入者の需要は小さい。既成市街地であることから新築の戸建物件はなく、不動産取引自体が少ない ので中心となる価格帯は難しいが、目安としては土地の総額で３００万円から５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の少ない久下田駅周辺ではあるが、採用した事例はすべて周辺のものであり、比準価格は実証的で信頼できると思 料した。収益価格については対象不動産の画地規模が小さいため、経済合理性に見合う規模の賃貸建物が建築できない ことから非適用とした。よって、再吟味の結果、比準価格の信頼性は確保されていると判断したので、比準価格をもっ て鑑定評価額と決定した。なお、当該価格は代表標準地の規準価格とも均衡を得ており、妥当であると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [164.0] [102.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均水準より低め である。令和２年は取引件数、取引面積共に かなり減少し、建築着工数はやや低迷気味で ある。 地域要因の変動はほとんどない。久下田駅周 辺の既成市街地であり、併用住宅も見られる が繁華性は低く、不動産需要も小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％