別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -8 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市田町１２番９ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整理済の住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 真岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 真岡駅　南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存の住宅地域で、特筆すべき変動要因が無いことから、安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市内の住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は真岡市及び周辺市町居住者であ る。同一需給圏内では住宅の取引は堅調であるが、やはり土地区画整理事業地内や新規分譲地が人気がある。土地は５ ００～１，０００万円程度、新築の分譲戸建は１，８００～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。新 型コロナの影響は軽微である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を目安に価格が決定さ れることが一般的である。土地区画整理事業地内であるが、適切な造成事例が収集できず、原価法の適用は断念した。 また近隣地域内に収益目的の建物は見られず、収益価格は求め得ない。よって比準価格により試算価格を求め、代表標 準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [110.4] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真岡市の住宅地は、区画整理事業が多く供給 過多であるため、地価下落圧力が続いている 。 区画整理事業が完了した住宅地域であるが、 品等の低さから熟成が進んでおらず、周辺分 譲地との価格競争にさらされている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％