別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字犬塚字大丸３２番２７外 ②地積 　(㎡) 1,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 小山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 小山駅　北東方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場地の需要は比較的堅調であるが、近隣地域の周囲には住宅地域もあるため、その影響を受けることとなる。 いずれかの需給動向の変化には注意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として栃木県内の県南乃至県央地区の工場等が集積する地域と判断。新型コロナの拡大以前は、国内生 産が好調である上に、物流基地としての需要もあって、栃木県における産業団地の売れ行きは好調で、特に北関東道に 近い同一需給圏では需要が堅調であった。その後も新型コロナ収束後を見据えた投資がみられ、需要の縮小はほとんど 見られない。取引においては規模がまちまちで、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成事例は収集できず、原価法は適用できなかった。また工場を賃貸するケースは希で、適切な賃貸事例は収集出来な いため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、工場用地の取引事例による試算価格を取捨選択して求められてお り、対象地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められる。従って本件にあっては比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 65.3] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県南部の工場用地の需要は、コロナ禍で も堅調で、全体的に地価は上昇傾向にある。 地域要因に変化はないが、市街地に近く、付 近に住宅もみられる工業地であり、恵まれた 立地条件等から潜在需要が認められる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％