別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　勉   TEL.

鑑定評価額 601,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字横倉新田字街道北４８９番９外 ②地積 　(㎡) 33,023   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 西16m県道、三方路 水道、ガス 小山 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 小山駅南東方 4.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 立地性が良好な大中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、当分の間、現状を維持しながら推移するものと予測 される。工業地への引き合いは強く、地価水準については堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市を中心とする栃木県内の工業地域。需要者は地元企業及び広域的に工場を展開している大手または 中堅企業が中心である。県南部、県中心部を中心に工場地の需要は安定的に推移している。当地域は市街地周辺に位置 する幹線道路への接近性が良好な地域であり潜在的に需要が高い。市場の中心価格帯は、取引される規模がまちまちで あることから総額での価格帯は見出せないが単価的には１㎡当たり１万５千円～２万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場や事業所が中心である工業団地内に所在し、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求め得なか った。比準価格は、栃木県内の地価水準が同じまたは地域要因が類似する工業団地内の事例を採択したものであり、試 算課程における修正率等についても妥当なものと認められる。現実の経済市場を反映した実勢価格を直接の基礎として おり、直接的でありかつ実証性も高いことから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場立地動向（２０２０年速報）において、 栃木県は、件数では全国第７位面積では同第 ３位となった。 熟成度の高い工業団地であり、市街地周辺部 に位置すること等から立地性に優れ潜在的に 需要が高い。地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％