別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字粟宮字東道上９５２番２ ②地積 　(㎡) 1,307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ1 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 南東9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 小山 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   440 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小山駅南西方 4.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　工場に混じって住宅が介在する地域であり、比較的恵まれた地域性から、一部において宅地化の動きも見られ るが、景気の回復の遅れなどから、当分の間は現状にての推移を辿るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、県内一円の中小工業地域。需要者の中心は製造業者、開発を目的としたデベロッパー等である。需給 動向については、新型コロナに伴う緊急事態宣の解除以降、経済活動が活発化し、設備投資等が改善されつつあるもの の、当該地域は、地場産業主体の工場等が多く見られる地域性から、需要の回復はやや遅れ気味である。取引価格の中 心は２０，０００円／㎡前後であり、立地性に優れるが宅地化はあまり進まず、地価は未だ下落傾向を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格は求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、同種 の工業地の取引があまりないため、適切な事例が少なかったものの、数多くの事例が得られた結果、比較的妥当性の高 い価格といえる。したがって、鑑定評価額は、比準価格を重視しつつも、用途の多様性を有する地域性から、周囲に存 する宅地見込地価格の水準との検討も加え、さらに単価と総額との関連も考慮して、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響が和らぎ、新たな投資が 活性化しつつあるものの、地場産業主体の工 業地であり、需要の回復は鈍い。 　工場に混じって住宅が介在する用途的多様 性を有する地域であり、工業地として特化し ている地域ではなく、今後は用途の移行も考 えられる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％