鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｅ -73	小山市		更地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ａ -55	小山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m県道、南西5m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０４公３Ｈ -11	小山市		建付地	（　）	不整形	北東17m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｎ -8	小山市		更地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ｒ０４公３Ｋ -16	小山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西14m市道、南東6m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,490	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	51,484	100 [ 100.0]	51,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 45,991	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	52,354	100 [ 100.0]	52,354		53,400
c	(　 ) 43,318	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	50,766	100 [ 97.0]	52,336		53,400
d	(　 ) 48,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,082	100 [ 96.0]	51,127		52,100
e	(　 ) 48,900	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,758	100 [ 88.4]	52,894		54,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,000 円／㎡]

小山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,216,754	2,269,620	7,947,134	5,162,580	2,784,554	（　0.9475） 2,638,365	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	53,844,184 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,487 ㎡	27.5 m x 53.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,995	897,750	3.0	2,693,250
							1.0	897,750
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		897,750		2,693,250
								897,750

⑨年額支払賃料	897,750 円　×　12ヶ月　＝　 10,773,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,773,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 861,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,911,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,693,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 897,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 280,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,216,754 円　　　　（　 6,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｃ（賃）　　　　-24	2,313 ( 2,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [108.0]	2,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,057 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｅ（賃）　　　　-13	2,154 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [107.0]	1,881
c	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-35	2,373 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,197

小山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	77,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	430,920 円	10,773,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 639,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,900 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,269,620 円　（　　　　　　 1,526 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,162,580 円（　　　　　 3,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,216,754 円
②総費用	2,269,620 円
③純収益　①－②	7,947,134 円
④建物等に帰属する純収益	5,162,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,784,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,638,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,844,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
小山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小山 5-6

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　市村　明洋

TEL.

鑑定評価額

77,500,000 円

１㎡当たりの価格

52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小山市神鳥谷４丁目１０１番２５｢神鳥谷４－１－３８｣				②地積　(㎡)	1,487 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、工場等の混在する路線商業地域	北西15m国道、南西側道	水道、下水	小山 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

小山駅南西方

2.6km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い国道沿いの地域で、自動車関連のほか各種店舗が進出しており、今後もロードサイド店舗を中心と
した土地利用が継続する。旺盛な出店需要に支えられ、地価は当面回復傾向で推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内の幹線沿いを中心とする商業地域。主な需要者は広域的に店舗展開する各種企業、地元事業者等であ
る。中心商店街の衰退傾向の一方で、郊外部の路線商業地域は総じて発展的に推移してきたが、商業地域の分散化によ
り、同種の路線でも立地や誘客施設の有無による選別が進んでいる。価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難である
が、単価としては㎡当たり４～８万円程度である。また近年は、定期借地や建物賃借による売買を伴わな出店も多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高度利用されない路線商業地域であり、また駐車スペース確保の必要性から得られる賃料に限界があるため
、収益価格は低く求められた。一方、比準価格を求めるにあたっては市内の類似地域における取引事例を採用しており
、求められた価格は市場の特性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小山 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[173.2]

[102.0]
100

51,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外部の区画整理地や路線沿い等を中心に出
店需要を維持している。駅周辺の回復は遅れ
ているが、撤退した大型店の跡地利用が決ま
った。

地域要因に格別の変動はない。市内郊外部の
同路線沿いの中でも最も商業集積が進んだ地
域のひとつであり、一定の商況を維持してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｅ -73	小山市		更地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ａ -55	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、南西5m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０４公３Ａ -31	小山市		更地	（　）	長方形	西15m国道、北7m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０４公３Ａ -25	小山市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,490	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	51,947	100 [ 100.0]	51,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	53,000
b	(　 ) 45,991	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	52,354	100 [ 100.0]	52,354		53,400
c	(　 ) 74,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	70,579	100 [ 139.1]	50,740		51,800
d	(　 14,911) 29,822	100 [ 75.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,604	100 [ 74.3]	53,303		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

小山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,128,324	2,484,468	8,643,856	5,812,980	2,830,876	（　0.9489） 2,686,218	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	54,820,776 円　　　　（　 36,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,487 ㎡	27.5 m x 53.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建店舗６区画。平均専有面積７５㎡。郊外型の低層店舗で広い駐車場が必要であるため、使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,173	977,850	3.0	2,933,550
							1.0	977,850
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		977,850		2,933,550
								977,850

⑨年額支払賃料	977,850 円　×　12ヶ月　＝　 11,734,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,734,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 938,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,795,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,933,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 977,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 305,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,128,324 円　　　　（　 7,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｃ（賃）　　　　-24	2,313 ( 2,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-8	2,310 ( 2,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,200
c	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-33	2,781 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,318

小山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,400 円	83,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	469,368 円	11,734,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 639,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,900 円	83,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,484,468 円　（　　　　　　 1,671 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,812,980 円（　　　　　 3,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,128,324 円
②総費用	2,484,468 円
③純収益　①－②	8,643,856 円
④建物等に帰属する純収益	5,812,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,830,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,686,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,820,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,900 円／㎡）