別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小山 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -25 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字小薬字本郷３７１番 ②地積 　(㎡) 1,089   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北4m市道 水道、下水 思川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    40 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 思川駅　北西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市の市街化調整区域内に位置する集落地域である。地縁的選好性が強い地域で、行政的な規制・制約により 需給関係は緩慢で当面は現況のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市郊外及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心 であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧来からの集落地域で地域的に大きな変動はなく、行政的な規制・制約 により需給共に低迷している。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちで、取引の中心となる価格帯は見い だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小山市の市街化調整区域内に存する集落地域にあり、自己利用目的が中心で賃貸市場が成立していないため収益価格は 試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を持つ複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され 、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.6] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の総人口は概ね横ばい傾向であり、宅 地需要の二極化が進んでいる。新型コロナの 感染状況により、不動産市場への影響が注視 される。 市街化調整区域内の集落地域で、行政的な規 制・制約により、取引は限定的である。地域 要因に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％