別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -22 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字中久喜字神明根４４３番４外 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が見られる住宅地域 北7.2m市道 水道 小山 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．２ｍ市道 交通 施設 小山駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市北東部の農家住宅、一般住宅からなる既存集落で、今後も現状にての推移を辿るものと予測する。需要が 限定的であることから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮沿線で小山市内及びその周辺市町の圏域である。需要者の中心は市内及び隣接市町の居住者が ほとんどを占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、集落内居住者あるいは地縁選好性あるものが土地を求める場 合が稀にある。市街化区域に接近した位置にあるが、市街化区域の住宅地の下落が続き、あえて利便性の劣る市街化調 整区域内宅地を求めるものは少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例が少なく、取引時点の古い事例や公共の買収事例も採用したが、各事例から適切に比準された価格は、近隣地 域の市場性を反映しているものと言える。市街化調整区域内にあって、収益価格が求められず、市場の実態を反映して いると判断される比準価格を標準とし、農村集落地内の宅地の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野木 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [106.6] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－２．４％） に対し、ぼぼ横ばいで推移し（－０．１％） 、高齢化率（２５．５％）も低く住宅地需要 は強い。 周辺に線引き前宅地を分割した分譲住宅地も 見られるが、需要は少なく、地価水準は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％