別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -21 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字喜沢字海道間６６２番４７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小山駅　北東方 4.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外のやや古い分譲地で、当分は現状で推移すると思われる。区画整理施行地や新規分譲地 と比較して選別化による選好性が劣り、住宅地としての相対的な価値の低下が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小山市北部の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見 受けられる。小山市の住宅地需要は回復傾向で、新型コロナ流行の影響も弱まっているが、選別化による選好性が劣る ため、需給関係は需要が弱含みである。需要の中心は土地で５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣 地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると新築戸建住宅は２２００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が中心の地域で、アパート等の収益物件は見受けられず、更に、アパート等を建設するには一定規模以上の 面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地 取引は稀で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準 価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 77.4] [104.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の小山市は人口が横這い傾向であるが、 住宅地需要は堅調であり、新型コロナ流行の 影響を受けて、一時的に減少した需要が回復 している。 戸建住宅が建ち並ぶ郊外のやや古い分譲地で あり、地域要因に大きな変化はないが、新規 分譲地等と比較して相対的な価値が低下して いる 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％