別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -20 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字千駄塚字道西３６１番１０ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小中規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南西4m道路 水道、下水 間々田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ道路 交通 施設 間々田駅　北東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市郊外部に位置する住宅地域である。生活利便性がやや劣る地域で需要は弱含みであり、周辺の宅地化は遅 れている。地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市郊外及びその周辺部の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者又は通勤者で一次取得者が中心で あり、同一需給圏外からの転入者も若干見受けられる。市内では新規分譲住宅地の供給が増えており、住環境の良好な 住宅地との選別化により、当該地域の需要は弱含みである。土地は１５０㎡～２００㎡程度で５００万円前後、新築の 戸建物件では２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多い郊外の住宅地域にあり、画地規模からみて、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益価格は試 算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を持つ複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、 市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に経済情勢等の一般的要 因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小山 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の総人口は概ね横ばい傾向であり、宅 地需要の二極化が進んでいる。新型コロナの 感染状況により、不動産市場への影響が注視 される。 既成の住宅地域であり、住環境が良好な地域 と比較して、需要は弱含みである。地域要因 に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.4 ％