別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 小山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字土塔字東谷２１７番４９ (小山東部第一４８街区５外) ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m区画街路 水道、ガス、下水 小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業の開始以前 から存する既成住宅地で当該 事業地内に組み込まれたもの 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 小山駅　東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が進行中の住宅地域であり、今後は当該事業の進捗に伴い、住宅地として熟成していくものと 予測する。周辺における供給は多いものの、需要が旺盛なことから地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小山市の市街地及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は小山市内及び周辺市町の居住者並 びに市内の企業に勤務する者が多い。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中しており、当地域では需要が強く 、コロナ禍においても需要は強含みである。土地は、面積で１００～２００㎡、総額で５００～１，５００万円程度、 新築戸建物件は２，０００～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域 に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格 や市場動向、海外経済の日本への影響、消費税率引上げ後の個人消費や景気動向、新型コロナウイルス変異株の地域へ の影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [137.0] [102.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市は、人口は概ね横ばい傾向で、市街地 の区画整理地や分譲地等では地価の上昇も見 られるが、コロナ禍による景気後退等も懸念 されている。 土地区画整理事業区域内の既存の分譲地で、 周辺地域では整備事業がほぼ完了し、住宅等 が増加しており、需要も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％