別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市犬塚２丁目２１番１４外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 小山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 小山駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域で、一部残る未利用地の宅地化を伴いつつ推移することが予測される。駅周辺や城南地区 と比べると競争力は劣るが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は安定的に推移することが見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。市 内では区画整理地や新規分譲地等を中心に需要が概ね堅調であり、不動産市場の回復は広がりを見せている。一方、旧 来の既成住宅地域や郊外部にあっては立地や街路条件による選別が厳しく、明暗が分かれている。取引の中心となる価 格帯は土地のみで８００万円～１５００万円程度、新築戸建物件で２０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用するこ とを目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準 価格を求めるに際しては、市内の類似事例を採用しており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって 比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [124.2] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は限定的で、市内の住宅地 需要は概ね堅調であるが、条件の劣る地域に あっては厳しさが残っており、地域差も鮮明 になっている。 地域要因に格別の変動はない。周囲には空地 も見られるが、周辺施設の利便性や住環境が 概ね良好であることから、安定した需要を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％