別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -8 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字神鳥谷字谷中１０４６番１４ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、閑静な既成住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小山駅　南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 やや雑然としている既成市街地内の熟成した住宅地域で、当分は現状で推移すると思われる。選好性がやや劣る が接近条件等が良好で、新型コロナ流行の影響を受けて、一時的に減少した需要が回復している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小山市の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も散見さ れる。環境が雑然とした地域であるが、小山市の住宅地需要が回復傾向で、新型コロナ流行の影響も弱まり、需給関係 は需要が強含みとなっている。需要の中心は土地で７００万円～１１００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付 近では見受けられないが、やや広域的に見ると２４００万円～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅の中にアパート等が見受けられる地域であるが、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地 域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀で、土 地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、 地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [155.0] [101.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の小山市は人口が横這い傾向であるが、 住宅地需要は堅調であり、新型コロナ流行の 影響を受けて、一時的に減少した需要が回復 している。 既成市街地内の周辺環境がやや雑然とした住 宅地域で、地域要因に大きな変化はないが、 交通・接近条件を考慮すると、地価の割安感 が出ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％