鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小山 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ａ -17	小山市		建付地	（　）	長方形	北東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ｃ -56	小山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０４公３Ｊ -17	小山市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｊ -29	小山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	Ｒ０４公３Ｋ -11	小山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.2m市道、北3m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,975	100 [ 130.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,871	100 [ 90.2]	41,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	44,100
b	(　 ) 37,879	100 [ 80.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,396	100 [ 105.7]	44,840		47,100
c	(　 ) 49,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	54,186	100 [ 121.2]	44,708		46,900
d	(　 ) 45,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,300	100 [ 103.9]	43,600		45,800
e	(　 ) 43,247	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	46,112	100 [ 107.8]	42,776		44,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	売急ぎ	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,400 円／㎡]

小山 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,713,451	755,156	2,958,295	2,520,000	438,295	（　0.9699） 425,102	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,044,723 円　　　　（　 22,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	406 ㎡	14.3 m x 28.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（４０㎡×６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,329	159,480	2.0	318,960
							1.0	159,480
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,356	162,720	2.0	325,440
							1.0	162,720
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		322,200		644,400
								322,200

⑨年額支払賃料	322,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,866,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,866,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 309,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,557,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 322,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 150,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,713,451 円　　　　（　 9,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ａ（賃）　　　　-21	1,425 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,387 円/㎡　月額支払賃料（　 1,329 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ａ（賃）　　　　-26	1,486 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,363
c	Ｒ０４公３Ｈ（賃）　　　　-13	1,373 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,373

小山 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,656 円	3,866,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 755,156 円　（　　　　　　 1,860 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,520,000 円（　　　　　 6,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,713,451 円
②総費用	755,156 円
③純収益　①－②	2,958,295 円
④建物等に帰属する純収益	2,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,044,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
小山 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小山 -7

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　小川　勉

TEL.

鑑定評価額

18,200,000 円

１㎡当たりの価格

44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小山市八幡町１丁目１５０番｢八幡町１－１５－１２｣				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	小山 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

小山駅南西方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に近い旧来からの住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。日用品店舗等に近
く、立地性に優れることから、地価は徐々に回復していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線で小山市及びその周辺部の住宅地域である。需要の中心は、当市及び周辺市町に居住
もしくは通勤する一次取得者であり、圏外からの流入も見られる。市街地中心部に近い住宅地域であり、日用品店舗や
文教施設等への接近性に優れること等から、需要は概ね安定的に推移している。取引価格帯の中心は土地について１㎡
当たり４万円～５万５千円程度が需要の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は賃貸物件も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位
に求められた。快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自己用住宅の取引が中心の地域性から、同一需給圏内の
住宅地の事例より試算した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関
連にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小山 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,300 円／㎡

[101.7]
100

100
[104.0]

100
[159.0]

[105.0]
100

44,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小山市の人口は、横ばいから微増傾向が続い
ている。令和３年上半期の土地取引件数及び
面積は、ともに前年同期より増加している。

日用品店舗等への接近性が良好なことから、
需要は概ね安定している。地域要因に大きな
変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小山 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｊ -42	小山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ｊ -62	小山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東4m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０４公３Ｋ -11	小山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.2m市道、北3m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公３Ｋ -19	小山市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	42,739	100 [ 99.0]	43,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 ) 47,234	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	45,950	100 [ 106.0]	43,349		45,500
c	(　 ) 43,247	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	46,112	100 [ 107.8]	42,776		44,900
d	(　 ) 52,956	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,123	100 [ 116.8]	43,770		46,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,400 円／㎡]

小山 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,675,939	767,336	2,908,603	2,477,840	430,763	（　0.9741） 419,606	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,927,787 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小山 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	406 ㎡	14.3 m x 28.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡、駐車場使用料金込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,304	156,480	1.0	156,480
							1.0	156,480
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,356	162,720	1.0	162,720
							1.0	162,720
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		319,200		319,200
								319,200

⑨年額支払賃料	319,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,830,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,830,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,523,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 149,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,675,939 円　　　　（　 9,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ａ（賃）　　　　-29	1,260 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｅ（賃）　　　　-17	1,453 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,345
c	Ｒ０４公３Ｅ（賃）　　　　-20	1,423 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 94.0]	1,364

小山 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	37,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,216 円	3,830,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,600 円	37,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,320 円	37,600,000　×　　　　 0.07 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 767,336 円　（　　　　　　 1,890 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,840 円（　　　　　 6,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,675,939 円
②総費用	767,336 円
③純収益　①－②	2,908,603 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	430,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,927,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）