別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 小山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字外城字上台１５２番１４ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の分譲住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 小山駅　南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　小山市街地近郊の分譲住宅地で、周辺には総合公園も存する。当分の間、現状を維持するものと予測される。 地価は、中心部への需要の高まりの波及効果等により、概ね横這い程度で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小山市街地及びその周辺部の住宅地域の圏域。需要者の中心は、小山市に居住乃至は通勤する３０～４ ０歳代の一次取得者層で、圏外からの転入者もみられる。同一需給圏においては、区画整理地等で人気が高く、時に割 高な取引もみられる。コロナ禍による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で５００万円～１，０ ００万円程度、新築の戸建物件で２，２００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、国道４号西側背後の小山市街地近郊の分譲住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格 は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼 性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 72.9] [105.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は１年間でほぼ横這い、世帯数は＋１ ．２％、高齢化率は県平均より約３．７％低 い。感染症の影響等により、市場に先行き不 透明感が残る。 　当該地域に格別の変動要因はないが、市街 地中心部への需要の高まりの波及効果等によ り、地価は概ね安定的に推移している。 　代替・競争等の関係にある不動産と比較し た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別 的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％