鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日光 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｃ -6	日光市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m国道、南西4.1m、北西3.3m、三方路		（都）商業 (90,300)
b	Ｒ０４公２Ｋ -219	日光市		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m国道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域国立公（２種） (90,400)
c	Ｒ０４公２Ｃ -25	日光市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ０４公２Ｃ -14	日光市		更地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	41,984	100 [ 118.1]	35,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 20,807	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	24,814	100 [ 73.4]	33,807		33,800
c	(　 ) 44,990	100 [ 125.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,848	100 [ 105.0]	34,141		34,100
d	(　 ) 30,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,932	100 [ 91.0]	33,991		34,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,800 円／㎡]

日光 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,539,817	777,002	2,762,815	2,549,300	213,515	（　0.9750） 208,177	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,248,510 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.97	Ｓ2	201.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	16.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所フロア貸し平面駐車場５台

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.97	85.0	85.82	1,962	168,379	3.0	505,137
							1.0	168,379
2～ 2	事務所	100.97	90.0	90.87	1,570	142,666	3.0	427,998
							1.0	142,666
～

～

～

計		201.94	87.5	176.69		311,045		933,135
								311,045

⑨年額支払賃料	311,045 円　×　12ヶ月　＝　 3,732,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,732,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,433,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	933,135 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,045 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 97,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,539,817 円　　　　（　 13,014 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-26	1,625 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,023 円/㎡　月額支払賃料（　 1,962 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-8	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日光 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,302 円	3,732,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,000 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 777,002 円　（　　　　　　 2,857 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 201.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,549,300 円（　　　　　 9,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,539,817 円
②総費用	777,002 円
③純収益　①－②	2,762,815 円
④建物等に帰属する純収益	2,549,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,248,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
日光 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日光 5-5

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　石坂　芳明

TEL.

鑑定評価額

9,250,000 円

１㎡当たりの価格

34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日光市今市字中道１１０９番６外				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南11m市道	水道、下水	下今市 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

下今市駅南東方

100m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

下今市駅周辺の既成商業地域で、衰退化傾向にあるものの、周辺で都市基盤整備事業が進行しており、繁華性の
回復が期待されているため、地価は緩やかに下落するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日光市内の商業地域で、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元の個人事業主等である。近隣地域は店
舗、事務所等の建ち並ぶ駅前の商業地域で、乗降客が少なく、商業地域の郊外化に伴って衰退傾向が継続している。一
方、周辺地域に於いて都市基盤整備事業が進行しているため、繁華性の回復が期待されている。画地規模の観点から、
対象標準地に係る市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては３万円／㎡～４万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅前の商業地域である。収益価格は、空き店舗等が見られ賃貸需要が低迷し、土地価格に見合った家賃水準
が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に
施されており、市場に於ける取引の実態を反映した実証的で、説得力のある価格である。従って、本件に於いては、比
準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日光 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.0]

100
[118.1]

[100.0]
100

33,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

外国人観光客等の大幅減少で、観光業等を中
心に業績が悪化している。東武鉄道等による
新規投資があるものの、地域経済は衰退化傾
向にある。

下今市駅に程近い商業地域で、周辺地域で都
市基盤整備が進行しており、宅地需要の回復
が期待されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

日光 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｃ -25	日光市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０４公２Ｋ -5	日光市		建付地	（　）	台形	北西7.5m県道、北東5.5m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４公２Ｃ -14	日光市		更地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｃ -6	日光市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m国道、南西4.1m、北西3.3m、三方路		（都）商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,990	100 [ 125.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,848	100 [ 105.0]	34,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,100
b	(　 ) 34,100	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,643	100 [ 95.1]	34,325		34,300
c	(　 ) 30,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,932	100 [ 91.0]	33,991		34,000
d	(　 ) 46,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	41,984	100 [ 123.1]	34,106		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,100 円／㎡]

日光 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,598,255	795,766	2,802,489	2,625,090	177,399	（　0.9750） 172,964	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,529,878 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	16.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室のスペースを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,014	171,190	3.0	513,570
							1.0	171,190
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	1,611	144,990	3.0	434,970
							1.0	144,990
～

～

～

計		200.00	87.5	175.00		316,180		948,540
								316,180

⑨年額支払賃料	316,180 円　×　12ヶ月　＝　 3,794,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費支払いのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,794,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,490,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	948,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 98,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,598,255 円　　　　（　 13,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-8	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,076 円/㎡　月額支払賃料（　 2,014 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-14	1,604 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,966
c	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-28	3,148 ( 3,148)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 89.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,052

日光 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,766 円	3,794,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,800 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 795,766 円　（　　　　　　 2,926 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,625,090 円（　　　　　 9,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,598,255 円
②総費用	795,766 円
③純収益　①－②	2,802,489 円
④建物等に帰属する純収益	2,625,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,529,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）