別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日光 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 5-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３ ②地積 　(㎡) 1,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2 ホテル Ｓ4 ホテル、旅館等が見 られる温泉街の商業 地域 北西15.5m市道 水道、ガス、下水 鬼怒川温泉 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 ホテル施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 鬼怒川温泉駅　北方 350m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鬼怒川温泉地区は温泉旅館街であるが、コロナ禍の影響により宿泊客が減少したまま以前の水準まで回復してい ない。観光客の動向に影響されるが、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ホテル施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は日光市をはじめとする栃木県内の主に観光事業を主力とする商業地域である。鬼怒川温泉地区は閉店し た旅館や自用店舗も依然多い状況である。コロナ禍の影響で宿泊者数は減少したままであり、今後の見通しも不透明で ある。土地単独での取引は少なく、個別性が強いホテル旅館の複合不動産の取引が大半のため、土地について需要の中 心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域はホテル、旅館等が見られる温泉街の商業地域である。ホテル旅館施設の賃貸借も見受けられるが、地域的 にはホテルの賃貸市場は成立しておらず、適切な賃貸事例の収集が困難であるため収益価格は試算しない。一方、価格 牽連性の認められる商業地の取引事例を採用したため比準価格の信頼性は高い。従って、市場の動向等を考慮し、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.0] 100 [130.6] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により日光市の主要産業であ る観光事業へのマイナス影響が強いが、やや 回復傾向。 宿泊客はコロナ禍により大幅に減少しており 、若干の回復は見られるが、依然厳しい状況 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％