別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日光 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -7 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市鬼怒川温泉大原字袋原７３１番３７ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) 国立公(２種) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅の中に空地が見 られる温泉街に近い 住宅地域 西5m市道 水道、下水 鬼怒川温泉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 鬼怒川温泉駅南西方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 国立公(２種) ⑤地域要因の将 　来予測 鬼怒川温泉街に近い住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準はやや下落傾向で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日光市内の住宅地域及びその周辺地域。主たる需要者は自用目的の日光市内の居住者が中心であり、隣接 市等の圏外からの転入者は殆どない。需要者の減少等により市内の住宅地の需要は総じて弱含みで、価格水準は若干の 下落傾向にある。鬼怒川温泉街に近い標準地周辺では、価格水準はやや下落傾向で推移している。取引件数も少なく、 その規模及び価格にはばらつきが見られ、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は居住の快適性等を重視する個人で、自用目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算 した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし 、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地は間口が狭いうえ、画地規模もや や小さく、駐車場を確保した経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [123.0] [102.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率、高齢化率ともに県平均を大き く上回っている。令和２年の土地取引は前年 に比べ件数がやや減少したが、面積は大幅に 増加している。 鬼怒川温泉街に近い住宅地域であり、地域要 因に大きな変動はない。価格水準はやや下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％