別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日光 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市瀬尾字前原７７番１０外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南3m市道 水道、下水 大谷向 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 大谷向駅北西方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既存道路沿いに宅地化が進行した今市地区郊外の住宅地域で、幅員が狭く街路条件が劣ることから周 辺の開発は進まず、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ日光線、東武日光線及び東武鬼怒川線沿線の今市地区を中心とする市内の住宅地域一円の圏域。典 型的な需要者は市内に居住及び勤務する住宅一次取得者で、圏域外からの転入者は少ない。今市地区では街路条件が劣 る既成の住宅地域に対する需要は弱含みで、新興の開発分譲地に需要が向かう傾向にある。土地は２００㎡から３６０ ㎡程度で４００万円から８００万円程度、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、自己使用の住宅目的の取引が行われる地域である。標準地周辺のア パートは、税金対策として地主が所有地上で経営している築年の古い物件が多く、当該地域が経済合理性に基づく賃貸 事業を行うことは困難な地域であることから、収益価格は試算し得なかった。したがって、取引の実態を反映し実証的 な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [119.8] [105.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市では過去１年間で生産年齢人口が２． ５％減少し、住宅地需要は弱含みであるが、 観光関連の一部の商業地域で地価の下げ止ま りが見られる。 利便性が比較的高い地域ではあるが、街路条 件に難がある等により周辺開発が進まず、市 場の特性にも格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％