別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿沼 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市さつき町７番３ ②地積 　(㎡) 62,743   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ工業団地 南西20m国道、三方路 水道、ガス 鹿沼 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ　国道　三方 路 交通 施設 鹿沼駅南東方 6.2km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに位置する、比較的規模の大きい工場が集積する工業地域であり、今後も工業地域として安定して推移 するものと予測される。主要街路への系統連続性も良好で、需要も広域から認められる。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県内の工業地域全域と判断した。需要の中心は全国展開する上場企業から市内中堅以上の法人等幅広 く想定される。工場の新規進出が栃木県内には散見されるが、いずれも県央から県南の系統連続性が優れた地域に集中 している。特にインターチェンジに近い工業地域は、広域へのアクセスが良好で、需要は底堅い。画地規模、建物価格 はまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は生産性を重視する工業地にあるが、工場の賃貸事例が収集できず、近隣地域は自己所有工場を主とする地域で 、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の査定は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総 額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として新型コロナウイルスが経済活動に 制約を及ぼしている。先行きが不透明な状況 であり、消費者マインドの動向も注視されて いる。 インターチェンジに近く、良好な立地環境を 有するため、大工場や物流会社の進出等、底 堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％