鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｎ -83	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０４公３Ｍ -6	鹿沼市		底地	（　）	長方形	東11.2m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公３Ｇ -65	鹿沼市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｇ -36	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、北5m、中間画地		商業 (90,400)
e	Ｒ０４公３Ｆ -56	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北8m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,686	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,192	100 [ 110.3]	40,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 37,170) 37,170	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	41,135	100 [ 103.0]	39,937		39,900
c	(　 ) 35,272	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,716	100 [ 84.8]	39,759		39,800
d	(　 ) 45,678	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,815	100 [ 111.4]	39,331		39,300
e	(　 ) 36,834	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	44,389	100 [ 112.4]	39,492		39,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,900 円／㎡]

鹿沼 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,040,308	1,369,104	4,671,204	3,571,200	1,100,004	（　0.9734） 1,070,744	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,851,918 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	892 ㎡	17.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建店舗、一棟貸し。駐車場スペース確保のため想定建物の使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗の一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,990	537,300	3.0	1,611,900
							1.0	537,300
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		537,300		1,611,900
								537,300

⑨年額支払賃料	537,300 円　×　12ヶ月　＝　 6,447,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて対応。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,447,600 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 548,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,899,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,611,900 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 537,300 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 126,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,040,308 円　　　　（　 6,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｇ（賃）　　　　-17	1,949 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,037 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｄ（賃）　　　　-12	2,224 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,098
c	Ｒ０４公３Ｇ（賃）　　　　-6	1,961 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,961

鹿沼 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,600 円	49,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	257,904 円	6,447,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 421,600 円	49,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,369,104 円　（　　　　　　 1,535 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,571,200 円（　　　　　 4,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,040,308 円
②総費用	1,369,104 円
③純収益　①－②	4,671,204 円
④建物等に帰属する純収益	3,571,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,100,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,070,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,851,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
鹿沼 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 5-4

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　池末　宏行

TEL.

鑑定評価額

34,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市東町３丁目１９７番｢東町３－４－１２｣				②地積　(㎡)	892 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:3	教習所Ｓ2	中規模店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北11m市道、西側道	水道、ガス、下水	鹿沼 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ　市道

交通

施設

鹿沼駅　南東方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　宇都宮市と鹿沼市を結ぶ主要幹線道路沿いで、北方にてバイパスが一部開通したが、車輌の通行量や商況には
あまり影響がみられない。バイパスの全面開通により、徐々に繁華性等が低下する可能性を有する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は鹿沼市内の商業地域及び混在地域と判断した。需要者は地元の個人事業主及び法人を中心とし、大規模
画地については首都圏からの参入も見られる。同一需給圏では新規の路線商業地域に大規模店舗が多く出店したこと等
により、立地による選別化が進行している。取引自体が少なく、取引される画地規模もまちまちであるため、総額での
把握は困難であるが、単価３５，０００～４５，０００円程度が需要の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域においては自用の店舗が中心で賃貸用不動産は限定的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を適切に反映しており、説得力は高いと思
料される。以上から本件では、説得力の高い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、経済情勢等の一般的要因の影響
を総合的に勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿沼 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,900 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[128.2]

[100.0]
100

39,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は１年間で－０．７％、世帯数は＋０
．７％、高齢化率は県平均より約１．７％高
い。感染症の影響等により、市場に先行き不
透明感が残る。

　北方でバイパスが一部開通したが、車輌の
通行量や商況等の地域要因に格別の変動はみ
られない。

　代替・競争等の関係にある不動産と比較し
た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別
的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ｍ -4	鹿沼市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ｇ -6	鹿沼市		建付地	（　）	長方形	西12m国道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
c	Ｒ０４公３Ｆ -56	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	Ｒ０４公３Ｍ -17	鹿沼市		建付地	（　）	不整形	北11m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,515	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	54,176	100 [ 134.6]	40,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 41,412	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	48,144	100 [ 123.5]	38,983		39,000
c	(　 ) 36,834	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	44,389	100 [ 111.3]	39,882		39,900
d	(　 ) 28,123	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.2]	39,658	100 [ 100.0]	39,658		39,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

鹿沼 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,957,980	1,306,194	4,651,786	3,542,400	1,109,386	（　0.9734） 1,079,876	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,038,286 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	892 ㎡	17.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,939	523,530	3.0	1,570,590
							1.0	523,530
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		523,530		1,570,590
								523,530

⑨年額支払賃料	523,530 円　×　12ヶ月　＝　 6,282,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,282,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 502,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,779,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,570,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 523,530 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 163,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,957,980 円　　　　（　 6,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｇ（賃）　　　　-25	2,521 ( 2,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,999	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,999 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｄ（賃）　　　　-12	2,224 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,066
c	Ｒ０４公３Ｋ（賃）　　　　-22	1,761 ( 1,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,931

鹿沼 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,000 円	49,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	251,294 円	6,282,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,200 円	49,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,306,194 円　（　　　　　　 1,464 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,542,400 円（　　　　　 3,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,957,980 円
②総費用	1,306,194 円
③純収益　①－②	4,651,786 円
④建物等に帰属する純収益	3,542,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,109,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,079,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,038,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）