別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿沼 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -19 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 東4m市道 水道 樅山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の農家集落地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 樅山駅　東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部に位置する農家住宅地域で、土地利用の大半が農地であることから、今後も現状にて推移するものと予測 する。地域要因の変化が少なく、需要が限定的であることから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ日光線、東武日光線沿線で概ね鹿沼市及びその周辺部の農村集落地域である。需要者の中心は、市内 及び隣接市の居住者が大部分を占め、それ以外からの需要は稀である。需給動向は、集落内あるいは地縁選好性ある者 が土地を求める場合がある。未利用地等はあるが、市場には出回らない場合も多い。当該地域は、大規模な住宅団地に 近い位置にあるが、影響はほとんど見られず取引は少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引事例が少ないものの、価格水準が同程度の農家住宅地域の事例から求められており、他の事例からの 価格も概ね同一水準にあることから、近隣地域の市場性を反映しているものと言える。市街化調整区域内にあって、収 益価格が求められず、市場の実態を反映していると判断される比準価格を標準とし、農村集落地内の宅地の需給動向等 を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－２．４％） を上回る人口減少率（－４．５％）で、高齢 化率（３０．９％）も高く、住宅地需要は弱 い。 大規模な公営住宅団地に近いが、農地地域に より地域性が分断され、団地の需給動向の影 響は及ばず、地域要因に変化はなく住宅地需 要はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％