別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿沼 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -17 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市深程字宮前１６６９番５ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 西4m市道 水道 楡木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年１０月に台風による 水害を受けた 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 楡木駅南西方 5.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域ということもあり、地域要因に関して変化はなく、今後もこの状況で継続すると予測する。過疎化 の影響が強い旧粟野町地区に位置しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市郊外の農家集落地域を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、地縁的な繋がりを有する者が 大半であり、外部からの流入はほとんどない。当該地域は農家集落地域であり、農家住宅や分家住宅等農家の親族の不 動産が多く、個別性が強いことから標準的な取引の実態の把握は困難である。旧粟野町地区は過疎化の影響から農村部 においても不動産需要は小さくなっており、需要の中心価格帯の特定は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半で、アパート等の収益物件はないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格に関しては 、周辺に取引が少ないため一部やや遠方の取引事例も採用したが、比準の過程を再吟味した結果、適切に補修正されて いると判断したので、その試算価格の信頼性は高いと思料した。よって、実証的で信頼できる比準価格を採用し、代表 標準地との検討も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [102.0] 100 [130.4] [102.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率はやや大きく高齢化率も高い。令 和２年の取引件数は増加したが取引面積はか なり減少した。建築着工数は横這い傾向であ る。 農家集落地域であり、変動要因はほとんどな く、地域要因に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％