別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿沼 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -13 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市村井町字神田１６５番６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m道路 水道、ガス、下水 新鹿沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 新鹿沼駅　南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺部の戸建住宅等が建ち並ぶ古い分譲地で、当分は現状で推移すると思われる。幹線道路により市街地 中心部と分断され、選好性が劣る地域になったため、地価下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市街地の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も散 見される。住宅地需要は回復傾向で近隣地域付近でも需要が出てきたが、供給も多く、新型コロナによる経済的な落込 みが弱まったものの続き、需給関係は需要が弱い。需要の中心は土地で５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅の 取引は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２１００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が中心の古い分譲地で、アパート等の収益物件は殆どないため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地 域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて少なく、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よっ て、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [124.0] [105.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口は減少傾向で市勢が停滞し、更 に、新型コロナ流行による経済活動の落込み の影響が弱まったものの残り、地域経済は低 迷している。 市街地南西周辺部の古い分譲地であるが、近 年開通した幹線道路により市街地中心部と分 断され、選別化による選好性が劣る地域にな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％