別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿沼 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -12 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市睦町字川西城下３２６番１０ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鹿沼 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿沼駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の熟成度の高い既成住宅地域で変化の余地が小さいことから、今後も現状維持的に推移することが見込ま れる。当市の需給動向及び新興地域との比較から地価は弱含みの状況が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。需 要の中心は、区画整理地や新規分譲地等で、特に宇都宮市に近い東部台地区の人気が高いことから、旧市街地の既成地 域にあっては街路条件等による選別が厳しい。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５００万円～１０００万円程度 、新築戸建物件で１０００万円台後半～２５００万円程度であるが、需給動向を反映し総額は低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用することを目的と するものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準価格を求め るにあたっては、市内の類似事例を採用しており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって、比準価 格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口や住宅着工が減少する中、市内では宅地 供給も多く需給は緩んでいる。新型コロナの 地価への影響は限定的と推察されるが依然下 落傾向が続く。 地域要因に格別の変動はない。近年水害の多 い黒川沿いに立地することから、地域間の比 較による相対的な地位の低下が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％