別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鹿沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市楡木町字西前９９９番１８ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 駅に近い住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 楡木 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 楡木駅　南東方 150m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は楡木駅に近接した地域であるが、市街地からの接近条件及び生活利便性に難点を有し活性力は低く、 現在でも周辺に農地等の未利用地が多い状況であるが、開発は遅効的で当面現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市南部及び周辺市町を中心とする圏域で、需要者の中心は市内南部居住の一次取得者が大半である。 鹿沼市では人口の減少が継続しており、また市街地から遠距離にある近隣地域に於ける需要は少なく、近年の土地取引 は稀に認められる程度である。新規の土地建物一体とした取引が周辺地域には少なく、総額を把握する事が困難である が土地取引の中心価額帯は、土地４００万円～７００万円（１５０㎡～２５０㎡）程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は楡木駅に近接した小範囲の住宅地域で、土地取引は自用目的の取引が中心の地域となっており、また敷地規 模が小さく賃貸市場が未成熟であるため収益価格を試算し得なかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域において信 頼有る多数の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。 従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [152.5] [105.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口動態は県平均を上回る減少傾向 が継続し、特に令和２，３年には５％程度の 大きな減少で、不動産市場に対する影響が認 められる。 楡木駅に近接しているが、市街地からの接近 条件に難点を有し、大きな変動要因は認めら れず概ね現状のまま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％