別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 339,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市下羽田町字新田２００６番 ②地積 　(㎡) 21,211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 作業所兼事務所 Ｓ3 中規模の工場、配送 センター等の多い工 業団地 南16m市道、三方路 水道 佐野市 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 135.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 佐野市駅南西方 3.8km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は県道及び国道との接近性に優れた羽田工業団地。県南の新規産業団地の好調な分譲状況を考えると、 品等の高い産業団地への需要は強く、当面は地域要因に変化は無いと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県南部の工業地域。需要者の中心は、地元の中堅企業から上場企業まで幅広い需要が見込まれる。 県南地区では圏央道、北関東自動車道の整備によるアクセスの向上や分譲価格の低さ等の影響により、工場地需要は安 定しており、新規産業団地の開発が活発である。土地取引において、その規模がまちまちで、市場における取引の中心 価格帯を見出すことは困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場としての賃貸事例がなく賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算できなかった。また、適切な造成事例 が得られず、積算価格も試算できなかった。自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実勢を適切に反映した比 準価格を採用して鑑定評価額を上記のように決定した。なお、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると 判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県南部の新規産業団地の売れ行きは好調 であり、コロナ禍の影響による需要減退は見 られない。 県道及び国道との接近性に優れた熟成度の高 い工業団地であり、地域要因に特段の変動は 見られない。需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％