別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市大橋町３２０４番４ ②地積 　(㎡) 1,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐野駅西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が多い地域であるが、地元中小企業の工場新設は少なく、今後とも、現状のまま推移するものと予測さ れる。中小工業地の需要と供給が限定的で、地価は横ばい若しくは緩やかに下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市及び隣接市等の中小工場地域である。主たる需要者は、地元の個人事業主や中小企業で、県外から 進出する事業者も見られる。自動車産業等ではサプライチェーンの見直しで、新設の工業団地や産業団地には、首都圏 からも需要が流れてきている。産業構造の変化に伴い、既存工場の再利用が困難な場合には、住宅地として分譲される 工場跡地も存在する。取引される画地規模が一様ではないため、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の工場を中心とした工業地域で、賃貸されている工場が少なく、賃貸市場が未成熟で、経済合理性 を有する工場の賃貸経営が困難であるため、収益価格は試算しない。工業地域では自己使用目的での取引が多く、取引 先や関連工場等との接近性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場 の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内工場立地件数・面積は全国上位にある。 特に県南地域では、高速交通網の整備や首都 圏に近い立地条件等を反映し、一部需要の回 復が見られる。 新設された工業団地や産業団地以外での工場 新設は少なく、工場等の新規進出がないため 、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％