別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -31 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町字二通１１８３番６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所も見られる住宅 地域 南5m私道 水道 田沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ私道 交通 施設 田沼駅　東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧田沼町のやや雑然とした既成住宅地域。住宅地需要の区画整理地や新規分譲地への移行及び旧田沼町の人口減 少の影響で、将来的には近隣地域は徐々に衰退していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐野市北部及び旧田沼町南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は佐野市内の居住者で、同一需給圏 外からの転入者は少ない。需要者の選好が区画整理地や分譲地に移っており需要は弱含みである。市場における取引の 中心価格帯は土地は１５０㎡～２５０㎡で２００万円～４５０万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない地域であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は住宅地域で あり、市場参加者は快適性を重視すると考えられる。本件においては複数の信頼できる取引事例から求められた比準価 格が当該標準地の市場性を適切に反映していると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [155.6] [105.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の 影響もあり、弱含みで推移している。 旧田沼町のやや雑然とした既成住宅地域で、 地域要因の変動は乏しい。。住宅地需要の区 画整理地や新規分譲地への移行のため、需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％