鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｇ -8	佐野市		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０４公２Ｇ -37	佐野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東3m、準角地		１住居 (70,160)
c	Ｒ０４公２Ｊ -23	佐野市		建付地	（　）	長方形	南7.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｌ -35	佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０４公２Ｌ -42	佐野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,658	100 [ 130.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	30,464	100 [ 99.9]	30,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 22,437	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 106.0]	30,118	100 [ 100.9]	29,849		31,000
c	(　 ) 31,510	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	33,111	100 [ 108.2]	30,602		31,800
d	(　 ) 31,168	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,736	100 [ 101.9]	30,163		31,400
e	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,207	100 [ 104.0]	30,968		32,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

佐野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,005,218	619,060	2,386,158	2,174,250	211,908	（　0.9731） 206,208	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,387,404 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	93.00	ＬＳ2	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	13.7 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３１㎡の１ＤＫ各階３戸（計６戸）、駐車場確保のため低容積率

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	1,389	129,177	1.0	129,177
							1.0	129,177
2～ 2	住宅	93.00	100.0	93.00	1,417	131,781	1.0	131,781
							1.0	131,781
～

～

～

計		186.00	100.0	186.00		260,958		260,958
								260,958

⑨年額支払賃料	260,958 円　×　12ヶ月　＝　 3,131,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,131,496 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,880,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,958 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,958 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,005,218 円　　　　（　 9,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｇ（賃）　　　　-1	1,435 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,449 円/㎡　月額支払賃料（　 1,389 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｌ（賃）　　　　-35	1,460 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	32,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,260 円	3,131,496　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 619,060 円　（　　　　　　 2,023 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,174,250 円（　　　　　 7,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,005,218 円
②総費用	619,060 円
③純収益　①－②	2,386,158 円
④建物等に帰属する純収益	2,174,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	206,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,387,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐野 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -28

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　順一

TEL.

鑑定評価額

9,700,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市堀米町字小屋街道６１７番１５				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域	南西6m市道	水道、下水	堀米 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

堀米駅北方

800m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市域中心部に近接して所在する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られない。当面は現状を保ったまま
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐野市内中心部及びその周辺に所在する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は市内在住の第一次
取得者層が大半で、圏外からの流入は少ない。既存の住宅地は街路条件に劣る地域が多く、需要の中心は郊外の新興分
譲地や区画整理地に移行しつつある。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで６００万円～１，５００万
円前後で推移しているが、戸建分譲については件数が少なく、中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は自己使用を前提とする戸建住宅が多い住宅地域にあり、アパート等の賃貸用途も散見されるが土地価格に見合っ
た賃料相場は形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。主たる需要者は類似する不動産取引との均衡
を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、市場性を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により
、鑑定評価額は比準価格を採用して収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[106.9]

[104.0]
100

31,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口数減少、高齢化率上昇の傾向が続いてお
り、経済成長の停滞に伴い市域の宅地需要は
総じて弱含みの状態にある。

近隣は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、
地域要因に大きな変動は見られず、安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｇ -13	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公２Ｊ -51	佐野市		更地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公２Ｌ -42	佐野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｌ -45	佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,184	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,553	100 [ 71.3]	30,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	31,400
b	(　 ) 21,955	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	23,093	100 [ 76.0]	30,386		31,600
c	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,207	100 [ 104.0]	30,968		32,200
d	(　 ) 35,823	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,289	100 [ 92.1]	30,716		31,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

佐野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,381,855	648,465	2,733,390	2,537,150	196,240	（　0.9741） 191,157	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,067,170 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	13.7 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり約３６㎡、全６戸のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.00	100.0	108.00	1,347	145,476	1.0	145,476
							1.0	145,476
2～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,381	149,148	1.0	149,148
							1.0	149,148
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		294,624		294,624
								294,624

⑨年額支払賃料	294,624 円　×　12ヶ月　＝　 3,535,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,535,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,242,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,381,855 円　　　　（　 11,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｊ（賃）　　　　-13	1,144 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	1,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,405 円/㎡　月額支払賃料（　 1,347 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-11	1,527 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,446
c	Ｒ０４公２Ｌ（賃）　　　　-36	1,276 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,401

佐野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	38,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	106,065 円	3,535,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,465 円　（　　　　　　 2,119 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,537,150 円（　　　　　 8,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,381,855 円
②総費用	648,465 円
③純収益　①－②	2,733,390 円
④建物等に帰属する純収益	2,537,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	191,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,067,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）