別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町２４８９番１６外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 郊外の区画整然とし た一般住宅地域 北6m市道 水道、下水 田沼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 田沼駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は田沼地区郊外の街区の整然とした既成住宅地域で、周辺には未利用地が見られるが、地域要因に格別 の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田沼地区を中心とした佐野市内北部の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は市内に居住及び勤務する 住宅一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。佐野地区に比し利便性に難がある田沼地区では、人口減 少も相まって需要が低迷している中において、需要は既成住宅地域よりも街区の整然とした地域に向かう傾向にある。 土地は１８０㎡から３３０㎡程度で１０００万円以下、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、田沼地区郊外の閑静で区画整然とした未利用地が残る住宅地域であり、自己使用の戸建住宅建設目的での 土地取引が中心の地域である。対象標準地周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は 画地規模が小さくアパートの建設想定が現実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性 を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は過去１年間で生産年齢人口が１．４ ％減少し、郊外部では地価が下落しているが 、区画整理済の一部の地域で地価の上昇が見 られる。 未利用地が残る郊外の住宅地域で、市場の特 性に変動はなく、宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％