別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -24 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市田沼町字元屋敷１２９６番３ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 西5.5m市道 水道、下水 田沼 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 田沼駅北西方 760m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 田沼地区市街地の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも、現状のまま推移するものと予測さ れる。区画整理地や新規分譲地等の宅地供給が多く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田沼地区の住宅地域である。主たる需要者は、田沼地区のほか市内に居住または通勤する一次取得者が中 心である。需要は、区画整理地や新規分譲地等の優良な宅地へ流れる傾向にあり、近隣地域のような既成住宅地域は選 別の対象となり易く、やや弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地は２００㎡～３００㎡程度で４ ５０万円～７５０万円程度、新築の戸建住宅は１，９００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は田沼地区の戸建住宅地域である。周辺地域等も含めアパート等も見られるが、賃貸市場が未成熟で、経済合 理性を有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引が多 く、快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向 等を考慮し、比準価格を標準に、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐野 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は縮小しているが、人口減 少や高齢化の進展で地価の下落は継続してい る。インフラ整備が進んだ地域を中心に需要 は堅調である。 中心市街地から離れた既存の住宅地域で、や や雑然とした地域環境下にあり、地域要因に 大きな変動はなく、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.4 ％